“法院拍賣房，直降80萬，不限購(gòu)！”近日，多家二手房交易網(wǎng)站上，這樣的中介廣告引發(fā)購(gòu)房者關(guān)注。“房蟲”承諾，通過參與司法拍賣，可不受購(gòu)房資格限制，并低于市場(chǎng)價(jià)獲得房產(chǎn)。

　　昨日新京報(bào)記者以競(jìng)買人身份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，法院將房子委托給拍賣公司，拍賣公司再公開競(jìng)買確實(shí)未審查購(gòu)房人資質(zhì)。同時(shí)在房屋管理的實(shí)際操作中，對(duì)于司法拍賣的房屋，確實(shí)不受限購(gòu)的限制。但競(jìng)買者需承擔(dān)全款購(gòu)房、交易時(shí)也要繳納20%的個(gè)稅，此類房屋往往產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，競(jìng)買人面臨多重風(fēng)險(xiǎn)。

　　拍賣公司不要求“購(gòu)房資格”

　　2月7日，北京高院在北京法院審判信息網(wǎng)上公開了一則拍賣公告，是北京市二中院委托一家拍賣公司在3月5日將東城區(qū)勝古中路的三處房產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)與網(wǎng)絡(luò)同步拍賣。三套房產(chǎn)中，一套176平米的房子評(píng)估價(jià)為594萬余元(約33696元/平方米)。而據(jù)某地產(chǎn)公司透露，該地段周邊二手房均價(jià)為每平方米4萬元左右。

　　根據(jù)上述信息，昨日，新京報(bào)記者以競(jìng)買人的名義進(jìn)行咨詢。拍賣公司人員表示，該套房子在之前競(jìng)買過一次，但因價(jià)格問題流拍。如有意向可看房，并交納150萬元保證金，到拍賣公司登記后，就可以參加3月5日的公開競(jìng)買。

　　對(duì)于競(jìng)買人的資格，工作人員表示，對(duì)于個(gè)人而言只需要攜帶身份證和150萬元的匯款憑證就可以，“但最好是符合限購(gòu)條件”。之前就曾經(jīng)發(fā)生過有的競(jìng)買人競(jìng)拍成功過不了戶的情況。因房子位于原崇文區(qū)，競(jìng)買人到當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，因沒有購(gòu)房資格辦不下房產(chǎn)證。為此拍賣公司現(xiàn)在都會(huì)建議競(jìng)買人在交納保證金之前，自己到所屬房管局進(jìn)行咨詢，自行承擔(dān)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中介承諾保證拿到房產(chǎn)證

　　昨日，在一家大型二手物品交易網(wǎng)站上，新京報(bào)記者找到多套“法院拍賣房”銷售信息，幾乎都是中介發(fā)布的。一套位于望京東湖灣名苑的229平方米三居標(biāo)價(jià)1000萬元(約43600元/平方米)。而地產(chǎn)公司二手房報(bào)價(jià)為5萬元/平方米。

　　該套房屋的中介介紹，這套房源的房主因欠債，房子已經(jīng)被法院查封，此前法院已經(jīng)組織過一次拍賣，但因?yàn)樗痉ㄅ馁u要求一次性全款付清，很少有人承擔(dān)得起，導(dǎo)致流拍。但房主著急進(jìn)行資產(chǎn)清算，于是才有了二次拍賣。

　　這名中介說，他幫客戶拍下過數(shù)套法院拍賣房。拍賣價(jià)一般為市場(chǎng)價(jià)的8折左右。以這套房為例，目前市場(chǎng)價(jià)在1200萬元左右。

　　按照一般流程，司法拍賣就是法院——拍賣公司——競(jìng)買人三家，不存在需要中介的情形。“那你就錯(cuò)了，不通過中介能保證買到房嗎？”該中介透露，因?yàn)槭孪仍谥薪楣镜怯洠湍芴崆案馁u公司商量好，基本掌握房子的可售價(jià)格，拍賣當(dāng)天到了現(xiàn)場(chǎng)就舉牌拍賣，“買不買自己定，但要買肯定能讓你買到”。

　　此外，上述中介還承諾一旦拍下保證能拿到房產(chǎn)證，“必須辦成”。

　　購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

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　　要一次性付清全款

　　以記者體驗(yàn)競(jìng)買的東城區(qū)勝古中路為例，拍賣公司人員表示，房屋拍賣都需要先繳納參考價(jià)的5%-10%不等的保證金，該房產(chǎn)的保證金為150萬元。而且拍到之后需要全額付清余款，且需要按照拍賣成交價(jià)交給公司一定的傭金，200萬以下的收取5%，200萬至1000萬的收取3%，而這對(duì)于一般家庭而言，一次性拿出數(shù)百萬并非易事。

　　2

　　交易要繳20%個(gè)稅

　　國(guó)五條以來，對(duì)買賣房屋嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅制度，上述中介表示一般都將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家，在總房款中一并交給賣家，以上述待拍賣房屋同小區(qū)的房子而言，一般算下來都有60萬元左右的契稅。

　　3

　　產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜

　　2011年，新京報(bào)就曾報(bào)道過，順義多位業(yè)主通過北京二中院拍賣取得房子、辦下房產(chǎn)證后，沒料想開發(fā)商又通過法院調(diào)解將土地交給債權(quán)人，而北京市國(guó)土資源局順義分局又給該債權(quán)人辦理房產(chǎn)證。最終釀成產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　對(duì)此，房山法院執(zhí)行法官白建勇表示，拍賣房屋因?yàn)楦鞣N關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié)，存在比一般商品房多得多的糾紛。房子不僅有產(chǎn)權(quán)人、債務(wù)人，還有承租人、實(shí)際所有人等各種關(guān)系，拍得房屋后能否順利入住需要競(jìng)買人在前期做好摸底工作。

　　-追訪

　　法院

　　沒條件審查購(gòu)房資格

　　北京一區(qū)縣法院執(zhí)行法官介紹，在2008年之前，北京沒實(shí)行限貸政策時(shí)，一些有門路的房蟲拍下法院拍賣房，很快再拿該房子貸款進(jìn)而再入市拍賣，滾雪球式地屯下了多套房屋。為此，從今年1月1日起，北京高院?jiǎn)?dòng)了北京法院審判信息網(wǎng)，所有拍賣公告一律由北京高院在該平臺(tái)再進(jìn)行公示。

　　昨日，北京市一中院執(zhí)行法官周萬毅表示，目前北京法院系統(tǒng)的拍賣都委托給專業(yè)公司進(jìn)行。法院作為委托人，“根本沒有能力審查競(jìng)買人的資質(zhì)”，因?yàn)槿绻麌?yán)格按照限購(gòu)令的要求，需要審查購(gòu)房人的戶籍狀況、房屋所有狀況、個(gè)人社保交稅記錄等，而這些系統(tǒng)目前并沒有全部與法院聯(lián)網(wǎng)，從技術(shù)上不可能實(shí)現(xiàn)。

　　在這種情況下，包括北京一中院在內(nèi)的部分法院所采取的做法是，在發(fā)布拍賣公告時(shí)就明確標(biāo)注，“凡參加競(jìng)買房產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車類標(biāo)的的競(jìng)買人均需符合北京市限購(gòu)政策規(guī)定，因該政策規(guī)定導(dǎo)致的后果由買受人自行承擔(dān)，委托人及拍賣人不承擔(dān)任何責(zé)任”。

　　房管部門

　　過戶需有法院執(zhí)行函

　　據(jù)房山法院執(zhí)行法官白建勇介紹，依照《民訴法》規(guī)定，法院在確認(rèn)拍賣完成后，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，給競(jìng)買人出具一份《裁定書》、一份《協(xié)助執(zhí)行通知書》。但是目前房管部門是否能辦理，法院并不掌握。

　　某區(qū)縣房屋過戶大廳一位負(fù)責(zé)人透露，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，只能限制通過正常的新房、二手房交易途徑購(gòu)買的人群。正常途徑購(gòu)房，交易所有環(huán)節(jié)都在住房建設(shè)管理部門的控制下；而司法拍賣過程中，房管部門卻只負(fù)責(zé)最后一步——辦理過戶手續(xù)及新的房產(chǎn)證。

　　新京報(bào)記者從相關(guān)部門了解到，在房屋管理的實(shí)際操作中，對(duì)于司法拍賣的房屋，確實(shí)不受限購(gòu)的限制，能夠辦理過戶手續(xù)。不過，競(jìng)拍者并不是拿著競(jìng)拍結(jié)果，就能到區(qū)縣房屋交易大廳辦理過戶手續(xù)，如果要辦理過戶手續(xù)，必須要出具法院的協(xié)助執(zhí)行函。

　　房屋限購(gòu)令作為特殊時(shí)期的政策，不單單要限制購(gòu)買，還要卡緊房屋登記制度，尤其要限制房蟲，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平公正。

　　——中國(guó)政法大學(xué)民訴法專家宋朝武

　　本版采寫新京報(bào)記者張媛馬力