站在杭州艮山西路的皋塘橋上，向運河畔成片的建筑眺望，“中企御品灣”五個紅色大字在陽光下異常醒目。這一昔日地王，盡管建筑已完成結(jié)構(gòu)封頂，但仍遲遲不見開盤之日。

2009年平安夜，本來是杭州本土大鱷綠城志在必得的杭政儲出（2009）101號地塊，最后階段被沖出來的黑馬—來自上海的老牌地產(chǎn)國企中華企業(yè)[0.69% 資金 研報]（600675）競得，樓面地價18206元/平方米。

但五年過去，中華企業(yè)的杭州地王已被深度套牢，其造成的“吸金黑洞”，已明顯成為中華企業(yè)發(fā)展的桎梏。

1月23日，中華企業(yè)發(fā)布了業(yè)績預(yù)虧公告，預(yù)計2014年年度經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)虧損，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4.8億元左右。其中對中企御品灣項目，計提存貨跌價準備4億元左右。

這是中華企業(yè)第二次對杭州地王項目做計提存貨跌價準備，此前的2013年年報中，其即已注明，“報告期內(nèi)公司對杭州御品灣計提了1.1億元跌價準備”。

5年地王入市尷尬

在杭州地產(chǎn)界，中企御品灣一直是一個現(xiàn)象級的話題。這宗2009年的地王，很多時候成為外來房企拿地的反面教材，其緩慢的銷售節(jié)奏，使它與萬科、中海的快速開發(fā)形成鮮明對比。

2009年平安夜，就杭州江干區(qū)章家壩宅地，中華企業(yè)與浙江本土房產(chǎn)商綠城集團競爭激烈，最后一輪宋衛(wèi)平選擇了放棄。

中華企業(yè)的18206元/平方米的拿地成本，明顯高于此后進入該區(qū)域的萬科（項目為錢塘府，與大家房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)）、德信（項目為錢江府）所拿的同類地塊，上述兩家拿地企業(yè)樓面地價分別約為1.11萬元/平方米、1.24萬元/平方米。

中企御品灣所在的章家壩宅地總用地面積6.17萬平方米，規(guī)劃總建筑面積22.29萬平方米，容積率為2.5。拿地后輾轉(zhuǎn)兩年—2011年10月，中華企業(yè)宣布開工建設(shè)“中企御品灣”。

此后的兩年里，受房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”影響，政策之嚴、樓市之冷，都使得中企御品灣的開盤變得遙遙無期—付出高昂資金代價的地王項目，面臨市場下行的尷尬。

步入2014年后，杭州樓市更是如坐過山車一般急轉(zhuǎn)直下，市場愈發(fā)動蕩不安。去年5月，御品灣曾一度傳出即將入市的消息，但是該消息從5月順推至7月，隨后又延至12月，并最終未能在2014年順利推出。

某種程度而言，御品灣捂盤是無奈的選擇。有杭州地產(chǎn)界人士張勇（化名）向時代周報記者分析，去年杭州的德信北海公園打響馬年開春后的“第一降”，御品灣附近的江南御府（注：如今該項目已經(jīng)更名為東方御府）以3.1萬元/平方米的價格開盤后，慘遭滑鐵盧。

值得一提的是，東方御府與中企御品灣同年拿地，但拿地樓面價卻僅為其一半多—9545元/平方米。或許正是中華企業(yè)對市場的不樂觀判斷，拖延了銷售節(jié)奏。

“御品灣鐵定虧損。”張勇給時代周報記者算了這樣一筆賬：1.8萬的樓面價，財務(wù)成本以較低的9%算的話，5年就是45%，此外按照杭州的大多數(shù)情況，建安成本、配套費、管理費、營銷費用加起來大概6000塊錢，那這塊地的成本就是3.2萬塊；財務(wù)成本10%的話，御品灣至少要賣3.3萬元/平方米。

3.3萬元的單價是什么概念呢？御品灣位于杭州錢江新城最邊緣的地方，遠離新城核心區(qū)域，新盤較少。同一板塊有此前早已開盤的萬科大家錢塘府和東方御府。

東方御府與御品灣項目位置相距百米，目前在售。來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，東方御府本月的成交均價為25078元/平方米。這一市場價格，無疑給中企御品灣未來銷售帶來了新的定價和去化壓力。同一地理位置的萬科大家錢塘府，是更有先天優(yōu)勢的學區(qū)房，目前小戶型精裝房賣每平方米3.2萬左右，近期還在推特價房蓄客。

3月11日，時代周報記者到訪位于杭州城東章家壩附近的中企御品灣的項目場，南面10幢建筑已完成結(jié)構(gòu)封頂。中企御品灣項目一位置業(yè)人士告訴時代周報記者，該項目預(yù)計在今年4月左右首推精裝88平方米和200平方米，預(yù)計均價3.5萬元/平方米左右，目前認籌尚未啟動，“具體的開盤時間，要看公司通知。”

“地是好地，繼續(xù)扛著唄。”前述杭州地產(chǎn)界人士如是說。

5.1億元計提陰云

中華企業(yè)已成立61年，在A股上市22年。作為新中國成立后上海第一家從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的國有企業(yè)，中華企業(yè)及其控股股東上海地產(chǎn)（集團）公司（簡稱“地產(chǎn)集團”）以極低的成本，拿到了上海灘最好的地產(chǎn)資源。在其子公司的一張開發(fā)地圖上，“經(jīng)典項目”密布于黃浦江兩岸的主要城區(qū)。

然而，中華企業(yè)的年報顯示，自2010年起，它的凈利潤由8.23億元跌至2014年的預(yù)虧4.8億元。1月23日，中華企業(yè)發(fā)布了業(yè)績預(yù)虧公告，預(yù)計2014年年度經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)虧損，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4.8億元左右。

中華企業(yè)在公告中解釋，預(yù)虧的主要原因為2014年下半年以來，全國房地產(chǎn)政策明顯放松，預(yù)期房地產(chǎn)價格將有所上升，因此公司2014年前三季度未計提跌價準備并保持盈利。

盡管四季度繼續(xù)出臺利好政策，成交量繼續(xù)放大，但截止到2014年末，公司部分項目所處區(qū)域的房地產(chǎn)價格未達預(yù)期，對開發(fā)項目進行了減值測試，對杭州中企御品灣、上海朱家角香堤藝墅項目進行計提減值準備，從而導(dǎo)致年度利潤虧損。

鑒于中企御品灣市場價格仍未達到預(yù)期，中華企業(yè)對該項目進行了減值測試。根據(jù)測試結(jié)果，中華企業(yè)決定2014年度對中企御品灣項目再補計提存貨跌價準備4億元左右。

同時，鑒于上海朱家角香堤藝墅項目市場價格未達到預(yù)期，公司擬對該項目進行了減值測試。根據(jù)測試結(jié)果，決定2014年度對上海朱家角香堤藝墅項目計提存貨跌價準備1.5億元左右。

這紙最新的公告，揭開了這家上海企業(yè)目前面臨的債務(wù)困局。值得一提的是，這是中華企業(yè)第二次對杭州御品灣項目做計提跌價準備。此前的2013年年報中，即已注明，“報告期內(nèi)公司對杭州御品灣計提了1.1億元跌價準備”。

某種程度而言，中華企業(yè)近年來面臨的尷尬與中企御品灣所面對的市場尷尬（連續(xù)兩年遭遇計提減值）類似。這家老牌國企近年來一直陷入借新錢還舊債的財務(wù)困局，時代周報記者查閱的中華企業(yè)官網(wǎng)顯示，在2014年發(fā)布的71條臨時公告中，主要涉及擔保公告和向外借款記錄，利率分布在9%或10%。

比如2014年12月23日，中華企業(yè)公告宣布，其控股子公司上海（樓盤）國際汽車城置業(yè)有限公司擬向華寶信托有限公司申請貸款不超過3.5億元，期限不超過15個月，年利率為9.8%，該項貸款由上海國際汽車城置業(yè)有限公司股東按股權(quán)比例提供連帶責任保證。

去年10月10日，中華企業(yè)公告，公司擬向中國銀行[0.72% 資金 研報]間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過人民幣20億元的中期票據(jù)，期限不超過3年。此前10月9日，中華企業(yè)宣布，在中國證監(jiān)會批準后，公司已正式向社會公開發(fā)行總額不超過15.5億元的公司債[0.08%]券，共1550萬張，發(fā)行價格為100元/張。

中金公司曾在2014年發(fā)布研報預(yù)判斷其發(fā)展趨勢，稱中華企業(yè)在2009 年后獲取的杭州等異地項目土地成本偏高，且杭州市場去化速度慢，預(yù)期年銷售額近兩年均難有快速增長；而公司信托及銀行借款融資超過200億元，融資成本每年約17 億，依然將拖累公司未來兩到三年業(yè)績。

目前，中華企業(yè)尚未公布其2014年年報。從2010-2013年中華企業(yè)的年報顯示，凈利潤確實逐年下滑，同時營業(yè)總成本卻逐年提升。

在2013年年報中，長期借款一年內(nèi)額度增長36.02%，期末達到105.17億元，給出的理由是公司新增較多信托長期貸款。但是，信托貸款的利率并未披露。

中華企業(yè)2014年三季報的數(shù)據(jù)顯示，去年1-9月，公司的經(jīng)營狀況不甚理想。至是年9月30日，公司實現(xiàn)營業(yè)收入14.93億元，較上年同期降57.46%；其中，現(xiàn)金流為-8.61億元，較上年同期的8.05億元減少約206.98%；而歸屬于上市公司的凈利潤是1.54億元，同比降48.94%。

在現(xiàn)金流及凈利潤銳減的情況下，前三季度，中華企業(yè)的應(yīng)付利息自上年的5838.8萬元上升74.61%至1.01億元，長期貸款則從105.66億元增至147.68億元，增幅達39.76%。

3月3日，中華企業(yè)發(fā)布最新的公告稱，公司第七屆董事會同意以委托貸款形式通過民生銀行[0.53% 資金 研報]股份有限公司上海分行向上海市灘涂造地有限公司借款人民幣1億元。

公告顯示，該筆借款年利率9%，借款期限兩年，借款資金用于中華企業(yè)相關(guān)項目的開發(fā)建設(shè)。由于上海市灘涂造地有限公司與中華企業(yè)均系上海地產(chǎn)(集團)有限公司控股子公司，故上述交易均構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

值得一提的是，在去年中華企業(yè)召開的臨時股東大會上，有股東質(zhì)疑，在高昂的融資成本中，有大量權(quán)力尋租、輸送利益的空間。但中華企業(yè)并未就此作出回應(yīng)。