沒有腳手架，也沒有大型機(jī)械設(shè)備，位于肯尼亞首都內(nèi)羅畢kiara路上的一處工地像是中國鄉(xiāng)下農(nóng)戶的自建房，但這是一個中國商人開發(fā)的小型房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2014年11月的一天下午5點(diǎn)，黑人工人們正在收工，將當(dāng)天的工作清單交給中國的管理人員簽字、接受門衛(wèi)簡單檢查后，逐一離開。

來自四川的周姓總工程師住在這個工地旁，他是總負(fù)責(zé)人，下屬和朋友們都叫他“周工”。他看了看當(dāng)天的工作情況，拍了一下一個黑人工人的腦袋，嘣出一句對方聽不懂的四川話，“你的鋼筋扎得太稀了。”

周工在現(xiàn)場對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，“當(dāng)?shù)毓と擞袀€特點(diǎn)，做得不好必須當(dāng)場指出，否則對方不認(rèn)。”他來到內(nèi)羅畢已有4年，仍不會說英語，不過他的非洲保姆已經(jīng)被他訓(xùn)練出一手地道的四川菜。

一位在肯尼亞生活多年的老華僑說，中國商人來這邊搞房地產(chǎn)就像原子裂變一樣，一生二，二生三，每個人摸索出門道之后，就從國內(nèi)找到合作伙伴，然后獨(dú)立做項(xiàng)目。周工也是其中之一。

“裂變”出來的項(xiàng)目往往比較小，像周工一樣，在城市中心買下一棟數(shù)百平米帶院子的舊別墅及土地，然后拆掉舊房，蓋公寓樓出售。

不過，大型開發(fā)商并不遵循這一套路，他們購買大片土地，開發(fā)大型商場，承建地標(biāo)性建筑，而且還會承攬路橋等基礎(chǔ)設(shè)施工程等。

對于到底有多少家房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)羅畢，目前很難找到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。普遍認(rèn)可的數(shù)據(jù)是幾十家，也有的說有七八十家。中國駐肯尼亞大使館經(jīng)商處也未能提供這個數(shù)據(jù)。

多位在肯尼亞的中國房地產(chǎn)開發(fā)商對記者描述了前幾年的狀況，內(nèi)羅畢的房地產(chǎn)市場幾乎處于蠻荒狀態(tài)，進(jìn)入門檻很低，購買土地后擁有永久產(chǎn)權(quán)，黑人買房子也不計(jì)算面積，這是他們淘金的天堂。

不過，這些年，肯尼亞的土地市場出現(xiàn)了暴漲，幾乎隔幾年就要翻一番，雖然房價也在上漲，但遠(yuǎn)趕不上地價上漲的速度。這對繼續(xù)投資房地產(chǎn)構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

進(jìn)軍非洲

“我總共只看到五個塔吊設(shè)備。”周工回憶第一次內(nèi)羅畢之行說，“這說明當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)水平不高。”在綜合考察當(dāng)?shù)氐耐恋睾蛣趧恿Τ杀尽⑹袌鲣N售等情況后，已在四川建筑行業(yè)做了20多年的周工決定闖蕩非洲，當(dāng)時他已年過半百，一句英文也不會。

周工既是工地總管，也是非洲工人們的師傅，從攪拌機(jī)的操作，到扎鋼筋的細(xì)活，都得親自教，有時連設(shè)計(jì)圖紙他也親自提意見、修改。

現(xiàn)在，他手下已經(jīng)有七八十人的建筑隊(duì)伍，但中方人員只有十分之一。他給記者算了一筆賬：當(dāng)?shù)亟ㄖと艘惶斓墓べY人民幣30元左右，而國內(nèi)建筑工人的價格則是上述價格的5倍。

大量利用當(dāng)?shù)毓と耸瞧毡楝F(xiàn)象。一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)?shù)睾椭蟹絾T工的比例甚至達(dá)到100：1，僅僅是在財(cái)務(wù)、大型機(jī)械設(shè)備操作等關(guān)鍵崗位上使用中方員工。

國內(nèi)，建筑行業(yè)普遍存在拖欠工人工資情況，在內(nèi)羅畢幾乎不存在。工人準(zhǔn)時上下班，工資按周發(fā)放，這是他們的慣例。

周工的這個項(xiàng)目是來肯尼亞的中國小開發(fā)商的典型，從購買土地到項(xiàng)目建設(shè)，甲乙方合二為一。這些投資肯尼亞的中國房地產(chǎn)商們之前很少是專門做房地產(chǎn)開發(fā)，大多數(shù)由承建企業(yè)轉(zhuǎn)變而來。中國武夷[2.48% 資金 研報(bào)]集團(tuán)雖在當(dāng)?shù)毓こ坛薪I(lǐng)域已很有名氣，但房地產(chǎn)開發(fā)卻剛剛開始。

相比于僅僅做乙方，既做甲方，又做乙方利潤要高很多。周工說，據(jù)他測算，兩年的利潤可以達(dá)到100％。如果建設(shè)周期縮短，則利潤更高。

在內(nèi)羅畢之外，一些中國的開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入了肯尼亞的其他地區(qū)。河南國基專門和政府合作，給公務(wù)員蓋樓房，已經(jīng)在非洲十多個國家有房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在剛剛進(jìn)入肯尼亞。在肯尼亞，他們避開首都內(nèi)羅畢，直接去地方郡縣，“在那里，中國人還很少。”

地價暴漲

“我看中的地，從未失手。”在內(nèi)羅畢市YAYA購物中心的一間中餐廳，潘大夫?qū)?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。

她起初的職業(yè)是一名大夫，因?yàn)榕既坏臋C(jī)緣，開始進(jìn)入土地買賣行業(yè)。1998年，她給肯尼亞的一位電力公司老總看病，對方告訴她，電力公司正好有一塊土地出售，她開玩笑地問，她能不能買，對方立馬答應(yīng)。

當(dāng)時，那塊地她僅僅只能夠交得起保證金，剩余款項(xiàng)根本出不起。不過，在截止日期之前，這塊地竟然有新的買主，她只交了幾萬元保證金就賺了上百萬先令。

后來，買賣土地成為她主要的生意，內(nèi)羅畢地價近年暴漲，她獲利豐[2.15%]厚。據(jù)肯尼亞的知名房地產(chǎn)咨詢公司hassconsult今年發(fā)布的報(bào)告顯示，2007年以來，內(nèi)羅畢的土地價格已經(jīng)暴漲了535%。這是房地產(chǎn)開發(fā)商要面臨的主要風(fēng)險。

對于地價暴漲，房地產(chǎn)商如何應(yīng)對？周工對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，“沒關(guān)系，容積率可以提高。”中國武夷集團(tuán)的曾姓副總則稱，有些地產(chǎn)商減少了投資，對市場采取觀望態(tài)度。一些房地產(chǎn)商將投資轉(zhuǎn)向坦桑尼亞或?yàn)醺蛇_(dá)。

在肯尼亞，土地歸居民永久所有，土地買賣在民間自由交易，政府幾乎不干預(yù)。

中國買家也成為肯尼亞土地中介機(jī)構(gòu)的目標(biāo)。在一處緊鄰使館區(qū)的內(nèi)羅畢市次中心地段，有著荒蕪的院落和破舊的房子。一位印度裔的土地中介對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，“這塊地，4500平米，6.5億先令。”以此計(jì)算，一畝地的價格約合人民幣650萬元，這比國內(nèi)一線城市同等地段的土地價格便宜很多。

通過土地融資是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的慣常操作思路，但是在內(nèi)羅畢融資成本較高，以肯尼亞先令發(fā)放貸款，銀行的利率將近20%，而如果以美元融資，利率8%左右，但要承擔(dān)匯率風(fēng)險。而且，銀行對項(xiàng)目的監(jiān)管很嚴(yán)，會根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展分期發(fā)放貸款，而不是一次性給付。

此外，房貸并不能幫助開發(fā)商融資，雖然房企可以提前預(yù)售房屋，但是銀行貸款直到房屋交付時才撥付。上述曾姓副總稱，“（內(nèi)羅畢房地產(chǎn)市場）泡沫相對較小，因?yàn)榭捎?A aaa="http://auto.ifeng.com/news/finance/" target=_blank>金融杠桿很小。”而如果一旦金融政策出現(xiàn)放松，肯尼亞的房地產(chǎn)市場可能會繼續(xù)獲得大發(fā)展。

在內(nèi)羅畢的華人房地產(chǎn)圈，幾乎聽不到房地產(chǎn)投資失敗的案例。其中被外界關(guān)注的是兩類風(fēng)險，其一是定價策略不對，導(dǎo)致部分房屋滯銷，但調(diào)整之后很快便可出手。二是因?yàn)橥恋貎r格暴漲，一些華人投資商未細(xì)致考察便匆忙投資買地，導(dǎo)致土地成本過高。

在肯尼亞有極少數(shù)土地，同一地塊卻有不同的地契，這一情況雖然很少遇到，但卻被多位中國房地產(chǎn)投資商提及風(fēng)險。“找到一個好律師是關(guān)鍵。”潘大夫稱。

誰在買房？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在內(nèi)羅畢采訪時，中航國際旗下的一個房地產(chǎn)項(xiàng)目正在預(yù)售，總共111套，價格從25萬美金至58萬美金不等。

該公司一位陳姓女士稱，他們內(nèi)部已經(jīng)訂購了二三十套，而她自己也訂購了一套，“外國人購房只需要辦理一個PIN碼，并不復(fù)雜。”

外國人是肯尼亞的房產(chǎn)銷售或出租的主要群體之一。地處東非的肯尼亞，東接動亂的索馬里，西連政局不穩(wěn)定的蘇丹，因此政局穩(wěn)定的內(nèi)羅畢的房地產(chǎn)市場吸收了大量的周邊國家富豪的資金。

此外，內(nèi)羅畢還是眾多國際機(jī)構(gòu)在非洲的總部駐地，如聯(lián)合國非洲總部、聯(lián)合國人居署等等，這些機(jī)構(gòu)擁有數(shù)萬人的雇員，支撐了內(nèi)羅畢附近區(qū)域居高不下的租房市場。相比于中國房地產(chǎn)商喜歡直接賣房，不少印度裔的房產(chǎn)商建好房屋后，直接用于出租。

“十年收回成本。”這是多位中國房地產(chǎn)商告訴記者的數(shù)字，這意味著購房出租是一項(xiàng)有利可圖的生意。

此外，近年來，肯尼亞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，人均GDP自2007年來至2013年已實(shí)現(xiàn)翻番，達(dá)到1347美元。城市新興的中產(chǎn)及工薪階層不斷壯大，也支撐了一部分房地產(chǎn)市場的需求。

不過，只有極少數(shù)中國的房地產(chǎn)商已經(jīng)把觸角伸到了工薪階層。長城公寓是其中的典型代表，這個處于重工業(yè)區(qū)邊上的地產(chǎn)項(xiàng)目，價格極其低廉，每套房子只要二三十萬人民幣。

在內(nèi)羅畢市郊，進(jìn)入一條名為北京路的水泥路之后，6層高的米黃色的房屋映照在藍(lán)天下特別顯眼。2008年，長城公寓項(xiàng)目開始建設(shè)第一期，由中國武夷集團(tuán)承建。此后開發(fā)商自己組建施工隊(duì)伍，由當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，使用自己工廠生產(chǎn)的膩?zhàn)印㈣F窗等材料。

一位蔡姓副總對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹了項(xiàng)目情況——早在2002年，他們就準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但直到數(shù)年后，他們的藥材生意和酒廠辦不下去了之后，他們才開始蓋房子，但早年買下的便宜土地給他們帶來了極大的競爭優(yōu)勢。

現(xiàn)在，長城公寓的房子早已賣完，三期工程也正在收尾。按照內(nèi)羅畢的發(fā)展規(guī)劃，未來會發(fā)展諸多的小城鎮(zhèn)。許多中國的房地產(chǎn)商對在市郊開發(fā)項(xiàng)目表現(xiàn)了興趣。