2013年12月28日晚，萬科董事會(huì)主席王石出現(xiàn)在北京金隅萬科廣場。穿著黑色大衣、手持一杯咖啡的王石，全程笑容滿面，神態(tài)輕松。

“我感到很興奮！”王石說，沒想到這么時(shí)尚的商場會(huì)是在北京昌平。公司創(chuàng)始人的這一表態(tài)，無疑讓陪同參觀的北京公司總經(jīng)理、萬科商用物業(yè)的掌舵人毛大慶大大地松了一口氣。

王石對上述項(xiàng)目的肯定，是其本人對萬科進(jìn)軍商業(yè)這一轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的首次公開認(rèn)可，也為萬科各地分公司在商業(yè)地產(chǎn)上的探索更進(jìn)一步增加了底氣。

作為曾經(jīng)只堅(jiān)持住宅開發(fā)、崇尚做減法的企業(yè)家，這或許是一種理性的妥協(xié)和順勢而為。而在近期萬科“老大地位不保”的聲音中，萬達(dá)、綠地、中建、恒大等這些后來者的虎視眈眈，也成為一種無形的壓力，逼迫萬科這只大象思考如何繼續(xù)起舞。

單一住宅開發(fā)的衰落

“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”就在數(shù)年前，王石曾如是說。

住宅專業(yè)化是萬科成為行業(yè)“老大”的利器。在萬科30年的歷史上，曾經(jīng)介入過超市、礦泉水、影視等領(lǐng)域，也曾經(jīng)開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，但最終，王石剝離了這一切，用住宅專業(yè)化、規(guī)模化這一路徑實(shí)現(xiàn)了萬科的超速發(fā)展。

近20年時(shí)間，萬科穩(wěn)坐“老大”之位。曾經(jīng)的挑戰(zhàn)者一一被拋在身后。直到2013年，萬達(dá)、綠地這些不同模式的競爭者出現(xiàn)，與此同時(shí)，中國房地產(chǎn)市場的政策和基礎(chǔ)環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，單一住宅開發(fā)的模式困境初顯。

“萬科拿地上的短板開始暴露。”長期關(guān)注萬科的業(yè)內(nèi)人士說，在土地公開招拍掛、地價(jià)相對合理的年代，萬科依靠強(qiáng)大的品牌、多元的融資通道可以快速擴(kuò)張，但現(xiàn)在，招拍掛市場尤其是一線土地市場地價(jià)高企，非萬科所容易獲取。

另一方面，地方政府出于城市經(jīng)營需求，出讓土地更多將采取盤活存量、城市更新的方式，要求開發(fā)商具備商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)的綜合經(jīng)營能力。比如在深圳，更多的城市土地被招商、華僑城、華潤置地這樣的地產(chǎn)商拿走；在更多的三四線城市，動(dòng)輒數(shù)百萬平方米、數(shù)千畝的土地被華夏幸福[2.43% 資金 研報(bào)]、天安集團(tuán)這樣的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商獲得；更不用說，萬達(dá)和綠地已經(jīng)用萬達(dá)廣場和第一高樓征服了無數(shù)個(gè)城市。

萬科并非毫無意識。萬科總裁郁亮用“進(jìn)入下半場”來形容2008年以后的房地產(chǎn)市場，對所有的開發(fā)商而言，過去的黃金十年是住宅開發(fā)的十年，也是狹義上的房地產(chǎn)市場，那種依靠土地紅利、房價(jià)自然上漲的盈利模式都已不可持續(xù)；而下半場的涵義，則是涵蓋住宅、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等細(xì)分領(lǐng)域房地產(chǎn)市場的開始。

由此，在單一住宅專業(yè)化的道路上走了多年之后，萬科正在試圖多軌并進(jìn)，在2011年的一次媒體交流會(huì)上，郁亮已經(jīng)提出萬科要做“城市配套服務(wù)商”的概念，但直到2013年，這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和提法才被廣泛地傳播開來。

危險(xiǎn)的“多元化”？

近日，王石在回應(yīng)萬科“是否重回多元化”時(shí)說，萬科專注住宅產(chǎn)業(yè)并沒有變。但由于萬科開發(fā)量巨大，涉及到酒店、寫字樓、商場等業(yè)態(tài)，即使是小的占比例也是不小的規(guī)模。

外界曾一度傳言王石和總裁郁亮在商業(yè)地產(chǎn)上意見不一。事實(shí)上，他們確實(shí)有過爭論，郁亮在萬科做持有物業(yè)經(jīng)營上更為積極。

郁亮說，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最初源于“被動(dòng)”——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地（即只有住宅，不需建其他配套設(shè)施的地塊）。萬科商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備達(dá)到數(shù)百萬平方米，實(shí)際是因?yàn)檎淖≌┑匾蟾嗟纳虡I(yè)配套。

在這種情況下，王石不得不做出妥協(xié)，他容許公司內(nèi)部進(jìn)行試驗(yàn)——這至少在三四年前就已經(jīng)開始。

接近萬科的人士分析，在王石和郁亮向原凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶伸出橄欖枝之時(shí)，萬科對于商業(yè)地產(chǎn)的思路就已基本確定，那就是凱德的“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的商業(yè)資本化之路。

此后，萬科在北京房山大片拿地、成立商用物業(yè)管理部、與美國鐵獅門合作等等動(dòng)作，均是這一思路的縱向延伸。

萬科方面的信息顯示，目前萬科全國范圍內(nèi)已開業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共9個(gè)，其中7個(gè)于2013年開業(yè)，4個(gè)集中在2013年末亮相，分別為北京、西安、深圳、蘇州的萬科廣場系列。

據(jù)萬科有關(guān)人士介紹，萬科商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線目前分別是社區(qū)商業(yè)（緊貼社區(qū)最基礎(chǔ)的生活配套服務(wù)），萬科生活廣場（覆蓋數(shù)個(gè)社區(qū)的商鋪群），以及城市綜合體（大體量商業(yè)綜合項(xiàng)目）。

在公布了2013年全年業(yè)績后，萬科董秘譚華杰向記者表示，從今年開始，萬科會(huì)更主動(dòng)地介入非住宅業(yè)務(wù)，這主要是指會(huì)從城市配套服務(wù)來理解非住宅地產(chǎn)。

如何繼續(xù)起舞？

在做商業(yè)地產(chǎn)的思路上，萬科表現(xiàn)出與萬達(dá)、綠地不一樣的特征，后兩者拿地、選址是基于地方政府經(jīng)營城市的需求，萬科則是基于實(shí)際用戶需求。

王石說，萬科的特點(diǎn)是在不被看好的地段做住宅小區(qū)，做商業(yè)亦然；移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)造成了巨大沖擊，同時(shí)也創(chuàng)造了巨大商機(jī)。

郁亮也指出，網(wǎng)購對商業(yè)購物中心有很大打擊，所以萬科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度，目前還是圍繞社區(qū)和區(qū)域主題進(jìn)行。

“萬科商業(yè)地產(chǎn)目前主推兩類產(chǎn)品，都在緊緊圍繞住宅做文章。第一，首選鄰里中心式的社區(qū)型購物中心；第二，做香港領(lǐng)匯模式的社區(qū)商業(yè)，也就是已經(jīng)開展的‘五菜一湯’。這兩類主流產(chǎn)品在萬科商業(yè)開發(fā)體系中，占到了60%的體量，高端的購物中心產(chǎn)品目前不多，我們也不會(huì)主動(dòng)去做。”毛大慶說，萬科旗下住宅小區(qū)擁有大量的配套商用面積。其中，相當(dāng)一部分是位于缺乏商業(yè)配套的新城區(qū)域，居民對社區(qū)商業(yè)的需求十分強(qiáng)烈。此外，還有百萬業(yè)主，利用這個(gè)優(yōu)勢，可以讓萬科的商業(yè)跟他人有所不同，還能出彩。

按照萬科內(nèi)部測算，金隅萬科廣場項(xiàng)目持有周期8年，按地區(qū)保守租金測算，可以實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率12%，經(jīng)營性杠桿下IRR為15%，項(xiàng)目總投資回報(bào)率達(dá)到111%。

與做住宅產(chǎn)業(yè)化思路類似，萬科對商業(yè)地產(chǎn)也采取標(biāo)準(zhǔn)化、流水線裝配的產(chǎn)品線、專業(yè)化思路，同一產(chǎn)品線下的項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)、商業(yè)組合相似，更容易進(jìn)行資產(chǎn)打包以及運(yùn)營管理，適合商業(yè)地產(chǎn)的金融化趨勢。

毛大慶期望，這些商業(yè)配套未來能給萬科帶來百億的利潤收入。這是一個(gè)宏偉的目標(biāo)。因?yàn)樽隽?0年住宅開發(fā)的萬科，目前的凈利潤規(guī)模也不過150億左右。

萬科進(jìn)軍社區(qū)金融，也是基于其社區(qū)大數(shù)據(jù)平臺。這一業(yè)務(wù)目前還在探索和起步階段，郁亮帶隊(duì)與阿里、騰訊的深入交流，也是在為社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)做鋪墊。根據(jù)花樣年總裁潘軍的測算，未來像萬科、花樣年這樣的社區(qū)服務(wù)商在社區(qū)服務(wù)中可以提取的傭金收入，大概在百億級。以此推算，萬科未來十年將可能實(shí)現(xiàn)300億-400億的凈利潤級別。

不過，萬科多元化轉(zhuǎn)型路徑依然前途未卜。至少在資本市場上還沒有反應(yīng)。2013年至今，國內(nèi)主流地產(chǎn)商股價(jià)一路下滑，萬科股價(jià)跌幅超過20%。

對于近日的“老大地位不保”質(zhì)疑，郁亮稱，萬科要做世界級的優(yōu)秀企業(yè)，這不一定就是指規(guī)模大，公司治理、社會(huì)責(zé)任、企業(yè)競爭力才是衡量世界級企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。如果在房地產(chǎn)行業(yè)，有企業(yè)超過萬科，萬科不會(huì)介意，萬科現(xiàn)在追求的不是規(guī)模，而是更關(guān)注管理結(jié)構(gòu)以及企業(yè)競爭力。（編輯徐煒旋）