導語：按照王健林的思路，萬達將在五年的時間里全方位迅速轉型為一家商業投資服務公司，這就意味著，龐大的資產包需要接盤者。

經濟觀察報記者張鳳玲實習記者袁思睿經濟觀察報確認：萬達集團正在上海自貿區商談準REITs權證交易平臺細節。

憑借優惠的金融政策，上海自貿區將于2017年迎來萬達金融集團的落地。

這是一場由王健林親自牽頭，總裁丁本錫、高級副總裁王貴亞和黨委書記高茜三人負責落實的萬達金融集團落地戰略。

無論是同萬科展開戰略合作，還是將金融集團落戶上海自貿區并積極推進準REITs，其實都是王健林輕資產戰略的推進器。

按照王健林的思路，萬達將在五年的時間里全方位迅速轉型為一家商業投資服務公司，這就意味著，龐大的資產包需要接盤者。

一切都旨在將總部核心業務分拆，進行資本化和證券化。金融，是產融結合、線上線下融合以及輕資產轉型的核心。

早在年初，萬達集團已和上海自貿區著手搭建準REITs權證交易平臺，該平臺是上海自貿區為萬達設置的定向開閘REITs平臺，為雙向跨境資金池。

若監管部門批準，萬達集團可以在這個平臺實現離岸準REITs，面向境內和境外發行。

和萬達門當戶對的萬科也早有行動，“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監會受理。地點在另一個自貿區，前海。

在萬達目前的準REITs方案中，基礎資產池是沒有被融資抵押和擔保的萬達廣場。萬達已和中信證券[3.38% 資金 研報]、招商證券[1.58% 資金 研報]等券商對接承銷業務。

“基礎資產池的數量、范圍、比重以及發行準REITs的數量，是分批操作還是全部操作，還在探索中。但是萬達集團和上海自貿區的金融合作事項已確定。”萬達集團一位高管表示。

發力準REITs是金融集團籌備層層遇阻后的必然結果，“早期籌備金融集團時，業務定位傾向于外部投融資管理，當時還幻想過自己申請一張銀行牌照。后來發現，只能申請保險代理牌照，加上樓市變化、萬達上市等影響，董事長意識到需要盤活自身資源。“這位高管解釋。

萬達的融資渠道以銀行貸款為主，占比接近7成，但目前公司類房地產貸款在銀行貸款總額迅速下調是趨勢，未來10年萬達要建設完成1000座萬達廣場，且是輕資產化運作，萬達集團愿意為此掏出的真金白銀不到200億元。”

該高管稱：“在這個過程中，金融集團的業務定位已從外部投資變成了互聯網金融和準REITs。”

“不算完全自持的項目，目前投資1座萬達廣場平均資金成本約8億元，1000座萬達廣場至少需撬動8000億元。業務證券化是為這次轉型提供業務基礎，也是商業地產的發展方向。”萬達商業一位高管表示。

具體來說有兩個方面：一是萬達集團將其品牌、設計等無形資產證券化，用萬達的無形資產吸引社會資本；二是通過利用萬達廣場發布準REITs產品，這也是萬達金融集團選擇在上海自貿區的根本原因。

上海自貿區的金融創新政策是充滿想象的，萬達金融集團剛剛起步，正是需要大膽嘗試的時候，所以萬達集團和上海自貿區一拍即合。上述萬達商業高管透露。

除了模式和政策準備，實體產業基礎也成為萬達輕資產轉型的支撐。

“首先，萬達的準REITs和理財產品的部分客戶就是萬達的商戶，萬達和商戶的交易會非常簡單，部分萬達廣場采取的是聯營回款制度，非租金形式，他們的總現金流全部在萬達這里，若未來萬達發行準REITs等理財產品，他們是用戶基礎，但萬達并不會采取強制綁定商戶形式。”

“其次，萬達正在建立萬達會員、萬達商戶等系統的資金額度等大數據，這個大數據部門未來可能類似于萬達建筑設計院一樣，不僅僅是協同商管公司下棋，更是輕資產轉型的重要無形資產。”一位熟悉萬達商業運營的人士表示。

伴隨著萬達全面的證券化，萬達集團的合作方也在積極轉變。

大連一方集團董事長孫喜雙便在內部口頭表示，非常看好萬達金融集團，一方集團要自主盈虧，未來一方集團與萬達集團的合作分工將更加明確化，集團上下要靈活應對萬達轉型準備。

自2002年萬達在長春建立第一座萬達廣場以來，萬達集團在中國約80座城市修建了超過109座萬達廣場，按照王健林的戰略規劃，大約還有50座萬達廣場是需重資產建設。

2017年，也就是萬達集團金融業務正式落地上海自貿區的時候，以輕資產形式存在的萬達廣場要占40%以上，2016年萬達集團約有20座萬達廣場執行輕資產模式。

萬達金融集團將是萬達輕資產轉型的重要“杠桿”和目標，但最終成效幾何，仍待時間檢驗。